招商經(jīng)理年度的工作計劃
招商經(jīng)理年度的工作計劃
招商方面主要工作概述：
首先是市場(chǎng)調研并最終形成項目研測報告、商場(chǎng)整體定位、業(yè)態(tài)占比規劃、品牌基數規劃、品牌落位圖、商場(chǎng)動(dòng)線(xiàn)規劃、租賃決策文件等一系列的招商前期工作；其次是部門(mén)人員組織架構的設計、團隊組建、崗位職責、制度流程、合同文本、部門(mén)預算、招商倒排計劃、租金執行政策、招商說(shuō)辭、招商手冊制定等一系列中期工作。從20x'x年9月初招商部同事開(kāi)始正式招商，經(jīng)過(guò)15個(gè)月的周期，不含超市計劃簽約面積22459平，實(shí)際簽約面積204xx平；完成簽約率90%，已簽約專(zhuān)柜預算收益1779萬(wàn)元，2015年全專(zhuān)柜預算收益1977萬(wàn)元，預計達成報批版的租賃決策文件計劃的80%（以考慮免租期-報批預算收益指標高標準2477萬(wàn)元作比較）。
營(yíng)運方面主要工作闡述：20xx年3月之前，前期營(yíng)運部的工作主要是組織架構設計和團隊組建；評審營(yíng)運部需要的各類(lèi)工作前置文件，包括制度流程、倒排計劃、崗位職責、培訓計劃、商戶(hù)裝修手冊、商戶(hù)手冊、營(yíng)業(yè)員手冊、工程技術(shù)條件的提報、圖紙細化等一些列的前置工作；中影、家樂(lè )福進(jìn)場(chǎng)后，營(yíng)運團隊人員部分到位，施工現場(chǎng)正式進(jìn)入角色，開(kāi)始指導營(yíng)運團隊協(xié)調與地產(chǎn)公司的各類(lèi)工程問(wèn)題；20xx年6月所有營(yíng)運主管級到職，指導部門(mén)經(jīng)理帶領(lǐng)營(yíng)運團隊全面開(kāi)展各項工作，前期主要是協(xié)調重點(diǎn)商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)、協(xié)調地產(chǎn)公司工程技術(shù)條件的整改、現場(chǎng)施工的進(jìn)度跟進(jìn)、施工安全的管控及問(wèn)題處理，從20xx年4月份到12月初，簽約商戶(hù)裝修基本結束，除家樂(lè )福、瓦國小鎮外，基本能夠實(shí)現招商率與開(kāi)業(yè)率相符。12月份開(kāi)始重點(diǎn)跟進(jìn)開(kāi)業(yè)前各項營(yíng)運工作的倒排計劃，逐一落實(shí)，確保營(yíng)運工作所有事項滿(mǎn)足開(kāi)業(yè)需求，包括人員培訓、物料準備、商戶(hù)開(kāi)業(yè)前重點(diǎn)跟進(jìn)項時(shí)間節點(diǎn)計劃、雙選會(huì )、證照辦理等
工作全面總結
1． 招商方面：
（1）市場(chǎng)調研報告：針對瓦房店市場(chǎng)的調研，主要重點(diǎn)調研對象是旺角新瑪特、大偉時(shí)代廣場(chǎng)、婦女兒童、步行街；其次是長(cháng)興購物、嘉泰商場(chǎng)、商業(yè)城、集貿。調研的重點(diǎn)是各個(gè)項目的業(yè)態(tài)、品牌、客流、營(yíng)業(yè)時(shí)間、租金及扣率水平，同時(shí)也對瓦房店商業(yè)氛圍及消費習慣的作出分析，主要看夜間客流的走向和消費者消費的傾向。一系列的調研為制定項目的研測報告提供第一手數據。
（2）招商前置的準備：首先是組建團隊，以部門(mén)經(jīng)理為主，臨時(shí)抽調營(yíng)運經(jīng)理協(xié)助招商；其次是要做好各類(lèi)招商文件，包括：招商手冊、招商統一說(shuō)辭、制度流程的制定與培訓、初步規劃圖紙的交底培訓、租金計劃的交底培訓、資源的收集并分配、分配招商工作任務(wù)等。
（3）倒排計劃的制定：根據公司要求20xx年10月份開(kāi)業(yè)，制定了一整套倒排計劃，涵蓋了整個(gè)招商工作過(guò)程中的所有工作內容和完成的時(shí)間節點(diǎn)，作為招商工作的最高指導文件，招商部定期對倒排計劃進(jìn)行梳理和檢討，是完成招商工作的重點(diǎn)工作。
（4）各類(lèi)圖紙的深化：圖紙是招商的必要要素，根據cad及現場(chǎng)的實(shí)際勘察，結合北京策劃公司的建議，并按照研測報告中的各類(lèi)數據及商業(yè)理念的要求，形成了一整套圖紙，包括大動(dòng)線(xiàn)圖、鋪位規劃圖、業(yè)態(tài)規劃圖、品牌落位圖，形成招商最基本的工具；
（5）租賃決策文件的制定：根據公司要求，結合瓦房店市場(chǎng)的商業(yè)行情，同時(shí)參考大連市場(chǎng)中類(lèi)似項目的收益狀況，并考慮到市場(chǎng)商業(yè)大環(huán)境的前提下，制定了租賃決策文件，按照高標準和低標準兩個(gè)指導價(jià)格，指導招商人員實(shí)際洽談，也為領(lǐng)導決策提供依據。
（6）制度流程及合同文本的制定：制定了招商期間和運營(yíng)期間的部門(mén)制度流程，原則是結合商業(yè)公司和集團的組織架構及審批流程，并嚴格按照既定的制度流程執行；制定了各類(lèi)合同文本及附帶文件，作為簽約的前置重要文件。
（7）招商實(shí)施階段的重點(diǎn)闡述和分析：
整個(gè)招商過(guò)程中，應該說(shuō)經(jīng)歷了很多波折，在市場(chǎng)大環(huán)境的影響下，招商工作面臨著(zhù)巨大壓力，但總的來(lái)說(shuō)，我們能夠根據招商各個(gè)階段遇到的各類(lèi)問(wèn)題及時(shí)分析和檢討，縷清思路，啟動(dòng)備選招商方案，基本上解決了問(wèn)題，具體詳述如下。
首先從主力店家樂(lè )福簽約為招商契機，主動(dòng)洽談第二大主力店影城，先后洽談了星美國際影城、嘉禾、橫店，結果是因為租金滿(mǎn)足不了預算而放棄合作，但可以說(shuō)與商戶(hù)建立了較好的聯(lián)系，也從另一個(gè)角度摸清了院線(xiàn)在三四線(xiàn)城市的拓展計劃、物業(yè)需求及租金貢獻，最后綜合各種因素與中影落定了合同并簽署了營(yíng)運方面的補充協(xié)議，確保裝修檔次和日常運營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的能力；
兩大主力店簽訂的同時(shí)，對次主力店及重點(diǎn)品牌進(jìn)行鋪開(kāi)洽談。主要目標是引進(jìn)快時(shí)尚品牌，優(yōu)衣庫、ca作為重點(diǎn)引進(jìn)對象，但是由于北區開(kāi)店計劃的制約，沒(méi)有能夠達成合作。引進(jìn)快時(shí)尚的思路受阻后，招商馬上調整思路，將重點(diǎn)偏向服裝服飾集合店、精品集合店，服裝服飾成功簽下了拉夏貝爾集合店、vm、太平鳥(niǎo)、大嘴猴，這幾個(gè)品牌的落位基本實(shí)現了商場(chǎng)地定位和檔次；再加上一樓重點(diǎn)品牌好利來(lái)、蘋(píng)果體驗店、手表集合店、化妝品集合店的加盟，一樓招商基本成型。一樓招商的遺憾，首先肯德基簽約比較晚，對觀(guān)望品牌的招商沒(méi)有起到很好的促進(jìn)作用；二是屈臣氏，由于對方公司的決策前后不確定，以至于沒(méi)有順利引進(jìn)，影響了一樓的品牌級次，雖然丹鷗美莎在經(jīng)營(yíng)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)品牌、租金水平都符合要求，但在品牌影響力方面還是弱很；三是中國銀行位置的空余，應該說(shuō)這個(gè)位置是商場(chǎng)中最優(yōu)越的位置，但是由于等靠中國銀行，而其中途出現合作反彈，導致我們在整個(gè)一樓的規劃、租金預測和資源儲備方面出現了很大的危機；四是吉野家因為公司人員調整導致合作意向不明確，影響了招商進(jìn)度的順利進(jìn)行，對于觀(guān)望品牌的簽約有很大的負面影響，
二樓的招商是最坎坷的，目前的空鋪數量也是最多的，主要是由于服裝行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不景氣，應該說(shuō)招商部在招聘人員方面也是重點(diǎn)傾向服裝類(lèi)，招商部全體人員利用各種關(guān)系進(jìn)行資源的收集以及全方位的洽談，可以說(shuō)大連區域內的服裝商戶(hù)基本都談過(guò)；需要指出的是，由于布局規劃和店鋪面積過(guò)大對招商有一定影響。內衣集合店、運動(dòng)集合店、皮草廣場(chǎng)對招商達成率和招商進(jìn)度有了保證，但是我們面對的也是同樣的痛苦，那就是租金預算背了很多，從二樓我們可以總結出，業(yè)態(tài)比例規劃中服裝類(lèi)比例即使放的已經(jīng)很低，招商和租金達成也是最困難的，另外品牌級數也跟規劃的差距很大，很多引進(jìn)的品牌質(zhì)量和運營(yíng)能力也給后期的調整買(mǎi)下了隱患。
三樓前期招商非常困難，瓦市市場(chǎng)的童裝優(yōu)勢資源集中，合作意向無(wú)法敲定，引進(jìn)快樂(lè )星后的布局大調整，應該說(shuō)是三樓招商工作的轉折，兩大次主力店分布項目南北，對于動(dòng)線(xiàn)有很大的幫助，三樓滿(mǎn)鋪的招商結果還是比較不錯的，雖然童裝類(lèi)的級別不是很理想，但是合同期可控，不再擔憂(yōu)三樓冷場(chǎng)的情況。需要提出的是湯姆熊的合作沒(méi)有落下來(lái)，這是三樓乃至整個(gè)廣場(chǎng)的遺憾，從另一個(gè)角度講，娛樂(lè )類(lèi)項目在購物中心的作用越來(lái)越明顯，商戶(hù)對城市和商場(chǎng)的考量上有了很?chē)栏竦囊蟆?/p>
四樓餐飲的招商相對來(lái)說(shuō)比較順利，美食廣場(chǎng)、圣道烤肉瓦國小鎮的簽約對于其他品牌引進(jìn)起到了積極作用，但中途鐵板燒、烤魚(yú)、西餐廳、瓦國小鎮的反彈，瞬間給我們招商的工作帶來(lái)了巨大考驗，招商部也得到公司的大力支持，想盡辦法排解了困難，雖然年糕火鍋、牛肉湯、五谷板面、姐妹麻辣燙的品牌級別和經(jīng)營(yíng)實(shí)力令人堪憂(yōu)，但是位置、面積對于后續的調整還是可控的。目前有一個(gè)空鋪，傾向于經(jīng)營(yíng)自助火鍋，但目前仍沒(méi)有落實(shí)，從洽談的周期和供應商的數量來(lái)分析，主要是瓦房店市場(chǎng)的火鍋生意不景氣，淡季時(shí)間太長(cháng)，很多供應商對于單獨經(jīng)營(yíng)自助火鍋心有疑慮而放棄投資。
2． 營(yíng)運方面：
（1）團隊組建：營(yíng)運工作從團隊組建開(kāi)始，根據組織架構的設計，基本按照時(shí)間節點(diǎn)和需求，成功組建了營(yíng)運團隊，對整個(gè)營(yíng)運工作的開(kāi)展提供保障；（2）崗位職責：根據組織架構的設計，對各崗位進(jìn)行了職責確定及要求并報批；
（3）制度流程：根據以往項目的實(shí)操經(jīng)驗，結合以往項目，制定了部門(mén)制度流程，原則是保證營(yíng)運工程中所有問(wèn)題解決的時(shí)效性，去掉一些繁瑣的程序，保證與公司內部、外部的處理口徑要一致，綜合各部門(mén)的意見(jiàn)和建議，形成報批版。
（4）工程對接：商業(yè)規劃期間以及商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)前和進(jìn)場(chǎng)后，與地產(chǎn)工程的對接尤為重要，由于前期的規劃與實(shí)際招商進(jìn)度及調整有很大的變化，在水、電、煤氣、空調、消防存在各類(lèi)問(wèn)題，雖然在對接過(guò)程中發(fā)生很多矛盾和不配合，但是憑著(zhù)一條宗旨---跟進(jìn)催促，直到滿(mǎn)足商業(yè)運營(yíng)需求為止，基本上目前遺留的問(wèn)題已經(jīng)很少。
（5）圖紙評審：對各類(lèi)圖紙的評審，從營(yíng)運角度提出意見(jiàn)和建議是一項非常重要的工作，雖然從某種角度講，我們的專(zhuān)業(yè)度不夠，不能達到毫無(wú)遺漏或失誤，但是也基本把事情解決在設計階段，減少了各種浪費，保證公司的損失最小。
（6）裝修管理：裝修管理是營(yíng)運工作的重點(diǎn)，從招商部接到聯(lián)絡(luò )單后與商戶(hù)建立聯(lián)系開(kāi)始，到交場(chǎng)、付尺、出圖、審圖、辦理進(jìn)場(chǎng)手續、施工監管、裝修驗收為止一些列的工作，需要營(yíng)運人員的全部參與，關(guān)聯(lián)著(zhù)很多兄弟部門(mén)，這就要求每個(gè)人的業(yè)務(wù)水平和協(xié)調能力。以營(yíng)運部一個(gè)全新的團隊來(lái)說(shuō)，做到目前這一點(diǎn)著(zhù)實(shí)不易，付出了很多的辛苦，中間過(guò)程也出了很多紕漏和失誤，但要從實(shí)踐中總結經(jīng)驗，營(yíng)運部在開(kāi)業(yè)總結中要體現全面的系統的分析和檢討。
3． 問(wèn)題與建議：
需要指出的是，目前出現問(wèn)題的原因是多方面的，有客觀(guān)因素也有主觀(guān)不足，所以只是提出問(wèn)題和建議，并不是推卸責任和漠視問(wèn)題，更重要的是反思解決的辦法和途徑，我們下一個(gè)項目要注意哪些重點(diǎn)問(wèn)題，具體如下。
（1）招商方面：
城市級別：城市級別是重點(diǎn)品牌商戶(hù)考慮的首要因素，比如優(yōu)衣庫這樣的品牌，公司的拓展計劃有明確的城市級別要求，無(wú)論我們放的合作條件多么優(yōu)越，也是無(wú)法達成意向，很多全國或區域連鎖品牌都無(wú)法輻射到縣域城市開(kāi)店，這是制約招商的重要問(wèn)題；
公司背景：在商業(yè)地產(chǎn)整體不景氣的前提下，公司整體的實(shí)力和運營(yíng)能力，是大部分特別是重點(diǎn)品牌商戶(hù)關(guān)注的首要問(wèn)題之一，很多商戶(hù)都非常關(guān)心公司的背景、實(shí)力、運營(yíng)能力等，我們需要很多的溝通工作才能打消疑慮，但是很多品牌因為公司沒(méi)有成功運營(yíng)項目的經(jīng)驗而觀(guān)望，這個(gè)問(wèn)題是招商過(guò)程遇到的比較無(wú)奈的問(wèn)題，很多重要的品牌都非常遺憾的暫停；
項目位置：我們項目的位置在瓦房店市屬于偏北位置，與新瑪特比較還算可以，但是與傳統商圈比較相對偏僻，周邊商業(yè)氛圍不濃，北部已經(jīng)沒(méi)有很多居民居住。
【招商經(jīng)理年度的工作計劃】相關(guān)文章：
鄉鎮招商引資的優(yōu)秀工作計劃03-26
2019年銷(xiāo)售公司經(jīng)理年度工作計劃模板07-15
銷(xiāo)售經(jīng)理工作計劃07-15
招商引資終總結四篇03-20
總年度生產(chǎn)公司副總經(jīng)理述職報告03-19
產(chǎn)品經(jīng)理年度工作總結范文（精選11篇）01-04
珠寶公司總經(jīng)理年終述職報告03-19